[부동산 용어] LTV, DTI, DSR 과연 무엇을 뜻할까?

[부동산 용어] LTV, DTI, DSR 과연 무엇을 뜻할까?

 

안녕하세요? 하람이 입니다.

부동산 관련 뉴스나 여러 매체를 보면 LTV, DTI, DSR 등 여러 용어들이 나오는데요. 저도 부동산에 대해서는 지금 공부해나가는 입장이다 보니 정말 생소하더라고요. 용어 자체가 생소하다 보니 글 자체도 눈에 잘 들어오지도 않고 기억도 안나 곤 한답니다.  그래서 이번 기회에 위 3가지 용어들에 대해서 한번 자세히 알아보려고 해요.

 

LTV (주택담보대출비율 / Loan to Value Ratio)

 

 

LTV, 주택담보대출비율이란 은행이 대출을 실행할때 담보가 되는 주택의 가치에 대비하여 대출을 해줄 수 있는 비율을 말합니다. 즉 다르게 말하면 은행이 담보가 되는 집에 대해서 어느 정도의 가치판단을 하냐 하는 척도가 되는 것이죠. 예를 들어 LTV가 50%이면 시가 5억 아파트의 경우에는 총 2억 5천만 원까지는 대출이 가능하다는 것을 의미합니다. 하지만 실제로 은행에서 대출을 해주는 비율은 통상적으로 LTV보다는 적은 편입니다.

또한, LTV를 계산할 때 채무자가 부도시 발생할 수 있는 선수위채권, 소액 임차보증금 등 은행보다 먼저 회수되는 것들은 공제하여 계산을 합니다. 이를 보면 아시다시피 LTV가 낮을수록 주택 가격이 하락하더라도 은행은 리스크가 적기 때문에 LTV가 높을 경우보다 은행의 재정적 건전성을 위해 좋다고 볼 수 있습니다.

보통 오르는 집값을 잡기 위해 LTV 비율을 낮추는 정책을 피기도 합니다. LTV 비율이 낮다는 것은 실제로 은행에서 물건 대비 대출을 해주는 비율이 낮다는 것을 의미하기 때문이지요.

 

 

DTI (총부채상환비율/Debt to income)

 

 

채무자의 연간 소득에 대비하여 연간 대출 상환원리금의 비율을 의미합니다. 보통 연간소득에 비해 무리한 대출을 막기 위해 쓰이는 지표이기도 합니다. 이것의 계산법은 아래와 같습니다.

 

DTI = 주택담보대출의 연간 원리금 상환액+기타 대출 연간 상환액 / 채무자의 연간 소득

 

 

예를 들면 연간 소득이 5000만 원이고 DTI가 50프로이면 총부채의 원리금 상환액이 2500만 원이 넘지 않도록 제한하는 것입니다.

DTI가 높으면 채무자의 상환능력이 낮은 것이고 반대로 낮으면 상환능력이 좋은 것입니다.

이와 같이 LTV와 DTI를 이용하여 정부는 무분별한 영끌과 가계부채 증가를 막곤 한답니다. 

 

 

끝으로

그래서 주택담보가치가 커서 LTV를 적용하여 실제 주택담보대출을 많이 받을 수 있다 하더라도 채무자의 연간 총소득이 높지 않아 DTI가 좋지 않기 때문에 대출이 제한이 생기는 것입니다. 그렇기 때문에 주택담보대출을 받기 전에는 꼭 LTV와 DTI를 항상 고려해야 하는 것이지요. 우리 모두 내 집 마련을 위해서 이 정도 용어 정도는 숙지를 하도록 해야겠습니다.