부동산 갭투자 개념 및 주의사항 ft. 리스크 관리

부동산 갭 투자 개념 및 주의사항 ft. 리스크 관리

 

안녕하세요?

하람이에요.

 

요즘은 집값이 주춤한 편이지만 최근 몇 년은 엄청난 상승장을 보여줬었죠. 부동산 시장이 과열되다 보니 여러 용어들을 쉽지 않게 접할 수 있는데요. 그중에서 갭 투자라던가 전세 끼고 집을 산다라는 말을 많이 들어보셨을 텐데요. 그래서 오늘은 부동산 갭 투자에 관한 개념 정리와 갭 투자 시에 주의사항들을 한번 정리해보려고 해요.

 

 

 

갭 투자란?

 

영어단어인 Gap(차이)와 투자가 합쳐진 합성어인데요. 매매가와 전세가, 그 사이에 있는 차이만큼의 투자금액으로 집을 매매하는 투자형태를 말합니다. 소위 전세 끼고 산다라는 말을 하는데요.

 

예를 들어 3억짜리 주택이 있는데 전세입자가 2억의 보증금을 내고 집에 살고 있으면 그 차이 1억만 가지고 집을 살 수 있는 것입니다. 어떤 면에서 보면 청약과 같이 적은 금액으로도 부동산에 투자할 수 있단 점에서 집 구매를 원하는 사람들은 혹할 수 있는데요. 한번 주의 사항에 대해서 정리해보겠습니다.

 

 

 

주의사항 및 체크해야 할 것들

 

1. 금전적인 리스크를 고려하여야 한다.

 

기존의 전세입자가 전세계약 만료 후 보증금 반환을 해야 할 것을 생각하여야 한다. 그러면 또 다른 세입자를 구해서 그 새로운 세입자의 보증금으로 전세입자에게 지불하여야 하는데 또 새로운 세입자를 구한다는 보장이 없으므로 이런 금전적 리스크를 고려하여야 합니다. 예전에 집을 100채 가진 사람이 있었으나, 세입자들에게 보증금 반환을 못하여 파산한 경우도 있었습니다. 그러기에 이 리스크는 항상 기본적으로 고려되어야 하는 상황입니다.

 

2. 세입자 관리

 

갭 투자를 하더라도 1채 정도는 괜찮지만 여러 채를 보유한 경우 세입자도 그만큼 여러명일 것이다. 그만큼 잦은 전화 및 수리요청이 있을 수 있다. 그에 따르는 부가적인 비용적 리스크도 있기에 항상 이에 따른 비용을 고려하여야 한다.

 

3. 금리 리스크

 

최근 한은에서 1.5%의 기준금리를 발표했고 앞으로 더 오를 기세이다. 이전에 저금리 기조는 갭투자를 하는 사람들에게는 정말 좋은 소식이었다. 낮은 이자로 수익을 볼 수 있었으니깐 말이다. 하지만 최근 들어 높아진 금리의 영향으로 갭 투자도 그만큼 줄었다는 소식이 많다. 그러므로 갭 투자 시에 이에 따르는 금리 리스크도 항상 고려하여야 한다. 

 

4. 전세 가격이 하락할 수 있다는 리스크

 

요즘 사회풍토를 보면 부동산 불패라는 말이 정설로 통한다. 나도 이 의견에는 어느 정도 동의하는 편이다. 하지만 언제든 집값은 하락할 수 있고 이에 따라 전세 가격도 초기에 내가 설정해놓은 것보다 떨어질 수 있다. 그러기에 기존의 세입자와 갱신계약을 하거나 아니면 신규계약을 할 경우 추가로 비용을 치러야 하는 상황이 벌어질 수 있다. 이를 방지하기 위해서는 전세 가격이 오를 수 있는 지역 및 수요가 꾸준히 있는 지역을 파악할 수 있는 개인적 안목을 기르는 게 중요하다고 생각한다.

 

 

 

끝으로

 

갭 투자를 공부하면서 물론 저렴하게 구입할 수 있다는 장점이 있지만 그만큼의 리스크도 어느 정도 있다고 보인다. 앞으로의 부동산 시장 예측 어떻게 될 것인가 라는 답은 정답은 없다고 생각한다. 그 누구도 확정적인 답을 낼 수가 없다고 생각한다. 어떤 전문가든 와서 시장에 대한 예측을 할 뿐이다. 모든 투자의 선택은 본인에게 있으므로 항상 투자 전에 많이 공부하고 알아보는 자세를 가질 필요가 있다고 생각한다.